В січні 2026 року набрав чинності Закон України “Про основні засади житлової політики” №4751-IX, який формує нову модель житлової системи в Україні. Для людей, які втратили житло внаслідок війни, та для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) Закон №4751-IX має стратегічне значення, адже він закладає нові механізми забезпечення житлом. Ми плануємо у серії публікацій детально розповісти про прийняті нововведення.
Житлові фонди.
Однією з ключових новацій є чітке розмежування житлових фондів за формою власності — державний житловий фонд, житловий фонд територіальних громад та приватний житловий фонд. Нежитлові приміщення в житлових будинках не належать до будь-якого житлового фонду.
Закон визначає правовий режим кожного виду житлового фонду та правила його використання.
Житло приватного житлового фонду може використовуватися власником на власний розсуд у межах законодавства. Воно може слугувати для особистого проживання власника та членів його сім’ї, передаватися в оренду або в користування на інших правових підставах. Власник також має право прийняти рішення про передачу такого житла за договором соціальної оренди. Таким чином, приватне житло може бути залучене до реалізації соціальної житлової політики, якщо власник добровільно бере участь у відповідних механізмах.
Житловий фонд територіальних громад використовується на підставі рішень органів місцевого самоврядування з урахуванням потреб і пріоритетів конкретної громади та відповідно до процедур, визначених законом. Контроль за цільовим використанням житла громади, його утриманням, експлуатацією та ремонтом покладається на органи місцевого самоврядування або уповноважені ними структури. При цьому житло такого фонду не підлягає обміну, поділу, заселенню інших осіб без згоди власника, приватизації чи продажу, за винятком прямо передбачених законом випадків, зокрема передачі в оренду з правом викупу.
Державний житловий фонд використовується за аналогічною логікою. Контроль за цільовим використанням, належним утриманням, експлуатацією та ремонтом державного житла здійснює уповноважений орган державної влади або інший суб’єкт управління об’єктами державної власності. Як і у випадку з житлом територіальних громад, державне житло не підлягає обміну, поділу, приватизації, продажу чи іншому відчуженню, крім випадків, прямо передбачених законодавством.
Формування житлових фондів може здійснюватися шляхом нового будівництва, реконструкції існуючих житлових будинків і навіть переобладнання нежитлових будівель та споруд для житлових потреб. Окрім цього, житловий фонд може поповнюватися через передачу житла з приватної власності у державну або комунальну власність, передачу у власність громад житла, вилученого за рішенням суду чи визнаного безхазяйним або відумерлим, а також через передачу громадам житла, збудованого за кошти державного бюджету. Закон також допускає зміну форми власності житла та набуття права власності з інших законних підстав.
Джерела фінансування формування житлових фондів є диверсифікованими. Це кошти державного та місцевих бюджетів, міжнародна донорська допомога, ресурси юридичних і фізичних осіб, суб’єктів господарювання державної та комунальної форми власності, банківські кредити, кошти державних цільових фондів, кредитні ресурси під державні чи місцеві гарантії, добровільні внески та інші джерела, не заборонені законом. Передбачено також надання субвенцій з державного бюджету місцевим бюджетам з урахуванням реальних потреб громад у формуванні житлових фондів.
Окремо передбачено створення револьверного фонду, який планується наповнювати за рахунок коштів, отриманих від використання житла державного фонду та фонду територіальної громади, надходжень від оренди з правом викупу, платежів за соціальну оренду, а також виконання зобов’язань у межах фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання та оренди житла. Закон передбачає, що всі кошти які акумулюються у відповідному револьверному фонді спрямовуються виключно на формування, утримання та експлуатацію житлового фонду. Револьверний фонд функціонує на окремому балансі та не інтегрується до загального бюджету. Органи місцевого самоврядування мають право створювати власні місцеві револьверні фонди для фінансування будівництва та ремонту житла в межах територіальної громади.
У випадках, коли формування житлових фондів здійснюється за рахунок міжнародної технічної допомоги або донорських коштів, умови такого фінансування можуть визначатися окремими угодами з міжнародними партнерами.
Також Закон передбачає формування фонду приміщень для надання соціальних та інших послуг, пов’язаних із проживанням або перебуванням отримувачів таких послуг, зокрема для закладів соціального захисту осіб, які перебувають у ситуації бездомності та дітей, які опинилися в ситуації безпритульності.
Розпорядження житлом охоплює не лише передачу у користування чи зміну правового статусу, а й такі рішення, як виключення житла з житлового фонду, переведення житлових приміщень у нежитлові, а також інші дії, пов’язані з набуттям, зміною або припиненням речових прав на житло. Державним житловим фондом розпоряджаються органи державної влади або інші визначені законом суб’єкти управління державною власністю, самостійно чи через уповноважені структури. Житловим фондом територіальних громад розпоряджаються органи місцевого самоврядування або визначені ними суб’єкти.
Переведення житла в нежитлове або його виключення з житлового фонду допускається лише за згодою власника, а у багатоквартирному будинку — також за згодою співвласників. Винятки можливі у випадках, коли житло визнано непридатним для проживання, таким, що підлягає знесенню, або в інших випадках, прямо визначених Законом. Водночас саме виключення житла з житлового фонду не припиняє право власності на нього, якщо інше не передбачено Законом.
Окремо передбачено можливість переведення дачних і садових будинків у житлові за умови їх відповідності державним будівельним нормам і в порядку, визначеному Урядом.
Закон також передбачає можливість запровадження державою комплексної реновації застарілого житлового фонду. Йдеться про системне оновлення і модернізацію будівель з метою підвищення їх безпечності, енергоефективності та покращення умов проживання. Реновація може здійснюватися через нове будівництво на місці демонтованих об’єктів, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт, термомодернізацію або модернізацію інженерних мереж. Рішення про проведення комплексної реновації або про відчуження житла для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності ухвалюються відповідно до вимог законодавства. Закон також покладає обов’язок на колишніх власників багатоквартирних будинків (юридичних осіб державної чи комунальної форми власності), які володіли ними до приватизації, брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти його організації; спори з цього приводу вирішуються у судовому порядку.
У разі реорганізації або ліквідації державних чи комунальних юридичних осіб житло, яке перебуває у їхній власності або управлінні, підлягає передачі правонаступникам. При цьому зберігаються всі права та обов’язки, що виникли раніше, включно з правом користування житлом, проживанням та правонаступництвом у зобов’язаннях.
Єдина інформаційно-аналітична житлова система.
У межах реформи житлової політики запроваджується Єдина інформаційно-аналітична житлова система, яка має забезпечити збирання, накопичення, облік, оброблення, зберігання та захист відомостей про житловий фонд України, а також про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло. Система має акумулювати інформацію не лише про осіб, які претендують на державну підтримку, і стан реалізації їхнього права на житло, а й про самі механізми підтримки — місцеві, регіональні та державні програми, фінансово-кредитні інструменти будівництва, придбання чи оренди житла. До неї також вноситимуться дані про житловий фонд, включно з характеристиками будинків, переліком житлово-комунальних послуг, тарифами, інформацією про їх зміну, технічне обслуговування та споживання енергоносіїв. Окремими блоками передбачено облік операторів доступного та соціального житла, житлово-будівельних кооперативів і їх членів, фінансових установ, а також місць обліку осіб, які перебувають у ситуації бездомності. Серед користувачів системи — органи місцевого самоврядування, центральні органи виконавчої влади, органи соціального захисту, фінансові установи, оператори соціального і доступного житла, державні реєстратори, нотаріуси, управителі житлових будинків, власники житла та особи, які претендують на державну підтримку. Доступ до системи здійснюватиметься через електронний кабінет після проходження електронної ідентифікації та автентифікації. Система забезпечить електронну взаємодію з ключовими державними реєстрами, зокрема реєстром речових прав на нерухоме майно, демографічним реєстром, реєстром актів цивільного стану, податковими та іншими інформаційними ресурсами, що дозволяє мінімізувати дублювання даних і підвищити достовірність інформації. Планується, що більшість відомостей у системі є відкритими та загальнодоступними, за винятком персональних даних і чутливої інформації. Обробка персональних даних здійснюється відповідно до законодавства про захист інформації та персональних даних, а доступ третіх осіб можливий лише в межах, необхідних для виконання визначених законом завдань. Окремо передбачено використання даних для верифікації та моніторингу державних виплат. Система створюється за рахунок коштів державного бюджету та може фінансуватися за підтримки міжнародної технічної допомоги. Підключення, внесення відомостей і користування системою є безоплатними, тоді як формування окремих витягів чи аналітичних довідок може здійснюватися на платній основі в порядку, визначеному Урядом.
Матеріал підготовлено за підтримки Міжнародного фонду «Відродження». Матеріал представляє позицію авторів і не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження».
