Після початку тимчасової окупації частини території України тисячі людей стикнулися з ситуацією, коли їхні права на нерухоме майно фактично існують, однак не можуть бути належним чином підтверджені та внесені до Державного реєстру речових прав (надалі ДРРП). Особливо гостро ця проблема стосується прав, набутих та зареєстрованих до 01 січня 2013 року, коли державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснювалася переважно бюро технічної інвентаризації (надалі БТІ).
Проблема виникла в тому, що відомості про право власності на нерухоме майно не були перенесені до нового ДРРП, а реєстрові книги, інвентаризаційні та реєстраційні справи БТІ залишилися на тимчасово окупованій території України, були знищені або схоронність їх невідома. У результаті цього людина, яка має оригінал правовстановлюючого документа на нерухоме майно, фактично позбавлена можливості підтвердити своє право у звичайному адміністративному порядку.
На сьогоднішній час, це створило ситуацію, коли наявність права власності і можливість його державної реєстрації виявляються розділеними. Свого часу право власності було законно набуте та зареєстроване, але відсутність доступу до первинних реєстраційних даних перешкоджає його внесенню до ДРРП. Особливої актуальності проблема набула для людей, які перемістилися з тимчасово окупованої території та потребують підтвердження своїх майнових прав для розпорядження нерухомістю, оформлення спадщини, отримання компенсації за пошкоджене чи знищене майно.
У зв’язку з відсутністю можливості вирішити дане питання в адміністративному порядку люди вимушені звертатися до суду. Водночас аналіз судової практики свідчить, що навіть за подібних фактичних обставин суди застосовують різні способи захисту: визнають право власності на нерухоме майно, встановлюють факт, що має юридичне значення, визнають дії державного реєстратора неправомірними та зобов’язують повторно розглянути заяву про державну реєстрацію. В окремих випадках відмовляють у задоволенні позовних вимог саме через обрання неналежного способу захисту.
Зазначена проблема полягає не лише у фізичній недоступності БТІ, а і у відсутності єдиного, зрозумілого та передбачуваного механізму підтвердження і державної реєстрації прав на нерухоме майно набуте до 2013 року, якщо первинні реєстраційні документи залишилися на тимчасово окупованій території України.
Про системність проблеми свідчить і судова практика. У Єдиному державному реєстрі судових рішень наявні тисячі судових справ, пов’язаних із визнанням прав на нерухоме майно, встановленням юридичних фактів та оскарженням рішень державних реєстраторів. Водночас для більш детального аналізу саме проблеми підтвердження прав на нерухомість, відомості про яку не внесені до ДРРП, а документи БТІ залишилися на тимчасово окупованих територіях, було вибірково проаналізовано 11 судових справ за 2023–2026 роки. Їх результати є показовими для розуміння підходів судів до вирішення таких спорів.
Аналіз судових рішень за 2023-2026 роки:
Зазначений аналіз судової практики, обґрунтовує впровадження спеціального адміністративного механізму, який забезпечив би підтвердження та державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, набуте та зареєстроване до 01 січня 2013 року, у випадках, коли отримання відомостей з архівів БТІ є неможливим через тимчасову окупацію, знищення або не евакуація архівних документів.
Відсутність доступу до архіву БТІ, який залишився на тимчасово окупованій території, не повинна фактично визначати можливість особи підтвердити та реалізувати вже набуте право власності і не має бути підставою для обов’язкового звернення до суду.
