Внаслідок збройної агресії Російської Федерації (РФ) значна кількість громадян, які проживали у квартирах (будинках) державного або комунального житлового фонду на умовах найму, втратила житло або зазнала його суттєвого пошкодження. Відсутність у таких осіб зареєстрованого права власності фактично позбавляє їх доступу до механізмів компенсації, передбачених чинним законодавством. На врегулювання цієї проблеми спрямований проєкт Закону України “Про внесення зміни до статті 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (реєстраційний номер 16012), надалі – Законопроєкт, проєкт Закону.
Чинне правове регулювання
Відповідно до частини другої статті 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, надалі – Закон, не підлягають приватизації квартири (будинки), що перебувають в аварійному стані, тобто в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей. Ця заборона має загальний характер і не залежить від причин, з яких житло набуло аварійного стану.
Водночас Закон України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України” визначає отримувачами компенсації власників відповідного майна, право власності яких зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Особи, які проживають у неприватизованому житлі, відповідно до житлового законодавства є його наймачами, а не власниками. Як зазначено у пояснювальній записці до Законопроєкту, у разі пошкодження або знищення житлового об’єкта наймач не може бути отримувачем компенсації. Таким чином, наймач житла, яке внаслідок обстрілу набуло аварійного стану, опиняється в ситуації, коли він не має права на компенсацію через відсутність права власності і водночас не може набути це право шляхом приватизації через пряму законодавчу заборону.
Зміст запропонованих змін
Законопроєкт пропонує викласти частину другу статті 2 Закону в новій редакції, передбачивши виняток із заборони приватизації аварійного житла. Приватизації підлягатимуть квартири (будинки), що перебувають в аварійному стані, за одночасного дотримання таких умов:
- житло пошкоджено або знищено внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ проти України;
- пошкодження або знищення відбулося з дня набрання чинності Указом Президента України про введення воєнного стану в Україні, тобто від 24 лютого 2022 року;
- щодо об’єкта наявний звіт (акт) про обстеження пошкодженого/знищеного об’єкта.
Одночасно Законопроєкт встановлює заборону:
- приватизації квартир (будинків), розташованих на території територіальних громад, які тимчасово окуповані РФ та включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих РФ. Отже, запропонований механізм не поширюватиметься на житло, розташоване на тимчасово окупованих територіях;
- приватизації службового житла та житла в зоні безумовного (обов’язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, зберігаються.
Слід звернути увагу, що текст Законопроєкту оперує поняттям “квартири (будинки)”, тоді як пояснювальна записка згадує також житлові приміщення у гуртожитках. Чи поширюватиметься виняток на такі приміщення, залежатиме від остаточної редакції.
Прикінцевими положеннями передбачено, що Законопроєкт як закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, а Кабінет Міністрів України протягом трьох місяців має привести у відповідність із ним власні нормативно-правові акти та забезпечити приведення у відповідність нормативно-правових актів міністерств, інших центральних і місцевих органів виконавчої влади.
Питання, що потребують додаткового врегулювання
Попри позитивну спрямованість Законопроєкту, його ефективність значною мірою залежатиме від підзаконного регулювання та правозастосовної практики. На нашу думку, увагу слід приділити таким питанням.
По-перше, потребує визначення правовий режим приватизації повністю знищеного житла. Приватизація є відчуженням існуючого об’єкта житлового фонду, тому необхідно чітко врегулювати, яким чином здійснюватиметься передача у власність і державна реєстрація права власності на об’єкт, який фізично припинив існування.
По-друге, виняток стосується лише житла, що перебуває в аварійному стані. Пошкоджене житло, яке не визнане аварійним, і нині не підпадає під відповідну заборону, тому для його мешканців ключовим є своєчасне звернення з питання приватизації за загальною процедурою.
По-третє, необхідно узгодити положення Законопроєкту з Положенням про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженим наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16 грудня 2009 року №396, зокрема щодо переліку документів у разі їх втрати внаслідок бойових дій.
По-четверте, залишається відкритим питання співвідношення нової підстави приватизації з процедурою отримання компенсації, зокрема щодо строків звернення та порядку внесення відомостей до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій.
По-п’яте, потребує оцінки ситуація наймачів житла на тимчасово окупованих територіях, які внаслідок встановленої заборони залишаються поза межами запропонованого механізму захисту майнових прав.
Рекомендації для наймачів пошкодженого житла
До набрання Законопроєктом чинності особам, які проживали у пошкодженому або знищеному неприватизованому житлі, доцільно зберегти документи, що підтверджують право користування житлом (ордер, договір найму, довідки про склад сім’ї та реєстрацію місця проживання), а також ініціювати обстеження пошкодженого об’єкта та отримання відповідного звіту (акта), оскільки саме цей документ визначає як обов’язкову умову приватизації. За потреби можна звернутися за безоплатною правничою допомогою.
Законопроєкт є важливим кроком до усунення нерівності між власниками приватизованого житла та особами, які користувалися державним або комунальним житлом на умовах найму. Водночас реальне відновлення порушених майнових прав цієї категорії громадян можливе лише за умови ухвалення закону та запровадження зрозумілого й доступного механізму оформлення права власності та отримання компенсації.
Посилання:
Проєкт Закону про внесення зміни до статті 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” доступний за посиланням – https://itd.rada.gov.ua/billinfo/Bills/Card/70662
