Раніше ми вже повідомляли про набрання чинності Законом України “Про основні засади житлової політики” №4751-IX. У публікації “Житлова політика по-новому: які можливості відкриває Закон №4751-IX” ми проаналізували структуру житлових фондів, джерела їх формування, порядок розпорядження житлом, а також роль Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи у впровадженні реформи. Наразі детальніше розглянемо механізми забезпечення житлом, закріплені Законом №4751-IX, та їх практичне значення для осіб, які потребують державної підтримки – передусім для постраждалого від війни населення та внутрішньо переміщених осіб.
Щоб кожна людина мала реальну можливість побудувати житло, придбати його у власність або орендувати, держава має запровадити систему механізмів підтримки для реалізації права на житло. Це можуть бути різні форми допомоги – фінансові програми, пільги, компенсації тощо. При цьому людина сама обирає, яким саме механізмом скористатися, зважаючи на свої потреби, рівень доходу, а також пільги й гарантії, на які вона має право.
Закон № 4751-IX визначає коло осіб, які можуть претендувати на державну підтримку для реалізації права на житло. Насамперед ідеться про такі категорії:
- особи, які не мають доступу до житла належної якості. До цієї категорії належать особи, які не мають у власності або користуванні житла, що відповідає встановленим вимогам, або фактично не можуть ним користуватися чи розпоряджатися. Зокрема, це особи, чиє житло було знищене або пошкоджене внаслідок бойових дій, терористичних актів, надзвичайних ситуацій чи тимчасової окупації. Також сюди відносяться випадки, коли особу незаконно не допускають до її житла або коли існують інші підтверджені обставини, що унеможливлюють проживання в ньому;
- особи, які потребують соціального захисту. Це громадяни, які через вік, стан здоров’я, соціальне становище або складні життєві обставини не можуть самостійно забезпечити належний рівень життя та житлові умови;
- інші категорії осіб, визначені законами. Передбачена можливість розширення переліку отримувачів підтримки іншими законами. Водночас, на сьогодні ця категорія ще не деталізована.
Передбачається, що інформація про осіб, які можуть отримати державну підтримку, вноситиметься до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Це має забезпечити прозорий облік та подальшу реалізацію відповідних програм. Водночас конкретні критерії, за якими визначатиметься право на підтримку, мають бути додатково затверджені Кабінетом Міністрів України.
Реалізація права на житло може здійснюватися через фінансово-кредитні механізми підтримки будівництва, придбання або оренди житла. Такі механізми фінансуються за рахунок коштів державного та/або місцевих бюджетів, міжнародної технічної допомоги, а також інших джерел, не заборонених законодавством. Фінансово-кредитна підтримка може передбачати:
- пільгове довгострокове кредитування – на нове будівництво, реконструкцію або придбання житла у власність за участі держави;
- часткову оплату вартості житла – держава може сплатити частину ціни житла або надати компенсацію;
- підтримку членів житлово-будівельних кооперативів – сплату частини пайового внеску, надання пільгового кредиту або компенсацію частини відсотків за кредитом, взятим для сплати такого внеску;
- фінансовий лізинг житла – можливість отримати житло з поступовою виплатою його вартості за визначених умов;
- оренду житла, у тому числі з правом викупу – надання житла за договором оренди з можливістю його подальшого придбання.
Зазначений перелік не є вичерпним, допускається запровадження інших механізмів залежно від рішень держави або органів місцевого самоврядування. Закон №4751-IX встановлює важливе обмеження: державна підтримка для будівництва або придбання житла за фінансово-кредитними механізмами надається, як правило, лише один раз. Право на таку підтримку вважається використаним з моменту, коли особа набуває право власності на відповідне житло. Тобто після оформлення права власності повторно скористатися цим видом державної допомоги неможливо, за виключенням виняткових обставин.
Соціальне житло – це житло, яке надається в оренду особам, які потребують соціального захисту, а також тим, хто був змушений залишити своє місце проживання через загрозу життю, здоров’ю або безпеці житла. Воно має відповідати встановленим вимогам до якості – бути придатним для проживання та забезпечувати базові житлові умови.
Соціальне житло надається з державного житлового фонду або фонду територіальної громади на підставі договору оренди соціального житла. Рішення про його надання приймає відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування.
Оплата за соціальне житло складається з двох частин: орендної плати та оплати житлово-комунальних послуг. Розмір орендної плати визначається з урахуванням доходу та майнового стану особи або сім’ї, а також пільг, гарантій і соціальних виплат, на які вони мають право. Вона має бути доступною. Для військовослужбовців і членів їхніх сімей розмір плати встановлюється з урахуванням спеціального законодавства про їх соціальний і правовий захист. За потреби може призначатися субсидія на оплату оренди – порядок її надання визначає Кабінет Міністрів України.
Порядок надання соціального житла, методика розрахунку орендної плати та типовий договір мають бути затверджені Урядом.
Важливу роль у системі мають відіграти оператори соціального житла – юридичні особи, які отримують відповідний статус у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Вони можуть будувати або купувати соціальне житло, управляти ним, забезпечувати його утримання, ремонт і розвиток. Держава створює умови для здешевлення такого житла: може надавати земельні ділянки для будівництва, пільгові кредити, гранти, компенсації, а також державні чи місцеві гарантії для залучення фінансування. Закон також допускає встановлення додаткових пільг для операторів соціального житла.
Водночас, Закон №4751-IX передбачає важливі запобіжники. Соціальне житло державної або комунальної власності, а також житло, що належить оператору соціального житла, не може змінювати своє цільове призначення. Його не можна передавати іншим суб’єктам, окрім держави, територіальної громади або оператора соціального житла. Навіть у разі відчуження воно зберігає статус соціального житла.
Житло для тимчасового проживання – це житло, яке відповідає мінімальним вимогам до якості та надається державою або органом місцевого самоврядування. Право на таке житло мають, зокрема, особи, які були змушені залишити своє місце проживання через збройний конфлікт, тимчасову окупацію, насильство, порушення прав людини або надзвичайні ситуації. Воно створюється та утримується для того, щоб особа мала безпечне місце проживання на період, поки не з’явиться можливість повернутися до свого попереднього місця проживання, отримати соціальне житло належної якості, відновити пошкоджене або зруйноване житло чи набути його у власність в інший спосіб. Тимчасове житло надається з державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади за рахунок коштів державного чи місцевого бюджету відповідно до законодавства у сфері цивільного захисту та захисту прав внутрішньо переміщених осіб. Порядок його надання має бути затверджений Кабінетом Міністрів України. Водночас, отримання житла для тимчасового проживання не позбавляє особу права надалі скористатися іншими механізмами державної підтримки для реалізації права на житло.
Службове житло – це житло, яке надається в оренду працівникам або службовцям, якщо за умовами роботи чи проходження служби вони повинні проживати за місцем роботи або поблизу нього. Таке житло може належати до державного житлового фонду або до житлового фонду територіальної громади. Перелік категорій осіб, яким може надаватися службове житло з державного фонду, визначить Кабінет Міністрів України. Якщо йдеться про житло з фонду громади, відповідний перелік затверджує орган місцевого самоврядування. Рішення про надання службового житла приймає уповноважений орган державної влади або місцевого самоврядування. Саме це рішення є підставою для укладення договору оренди. Типову форму договору затверджує Уряд. Для військовослужбовців, поліцейських, осіб рядового і начальницького складу служби цивільного захисту та членів їхніх сімей службове житло надається безоплатно – відповідно до спеціального законодавства про їх соціальний і правовий захист. В інших випадках орендарі сплачують орендну плату та сплачують житлово-комунальні послуги. Порядок визначення розміру орендної плати встановлюється Кабінетом Міністрів України. Як правило, припинення трудових відносин або служби є підставою для втрати права користування службовим житлом і виселення. Водночас Закон №4751-IX передбачає винятки – зокрема для осіб з інвалідністю, які отримали ушкодження здоров’я під час виконання службових обов’язків,. Окремо Кабінет Міністрів України затвердить перелік осіб, яких не можна виселити зі службового житла без надання іншого житла. Важливо, що проживання у службовому житлі не позбавляє особу права скористатися іншими механізмами державної підтримки для реалізації права на житло.
Компенсація як спосіб захисту права на житло. Закон №4751-IX передбачає, що особи, чиє житло було у їхній власності та було пошкоджене або знищене внаслідок збройної агресії, бойових дій, терористичних актів, диверсій, внутрішніх чи міжнародних конфліктів або надзвичайних ситуацій, мають право на поновлення своїх майнових прав. Це може відбуватися двома способами: через відновлення житла в межах відповідних державних програм або шляхом отримання компенсації. Конкретні механізми відновлення прав і порядок їх реалізації визначаються окремим законом. Він має передбачати чіткі правила обстеження пошкодженого чи зруйнованого житла, визначення розміру компенсації, джерела фінансування, критерії пріоритетності, строки та форми відновлення майнових прав. Держава зобов’язана забезпечити реальний доступ до цих механізмів – тобто створити умови, за яких постраждалі власники житла зможуть скористатися програмами відновлення або компенсації.
Матеріал підготовлено за підтримки Міжнародного фонду «Відродження». Матеріал представляє позицію авторів і не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження».
