У 2025 році в Україні було запроваджено субсидію на оренду (найм) житла для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) як пілотний (експериментальний) інструмент підтримки (Постанова №1225). Програма передбачає надання виплат за умови офіційного оформлення договору оренди (найму) із власником житла. Ми неодноразово інформували про можливість скористатися цією субсидією:
Субсидія на найм (оренду) житла для внутрішньо переміщених осіб
Субсидія на найм (оренду) житла для внутрішньо переміщених осіб. Що змінилося?
Водночас реалізація Постанови №1225 на практиці ускладнюється поширеністю неформального (“тіньового”) ринку оренди та низькою готовністю орендодавців (наймодавців) легалізувати доходи й сплачувати податки. На думку народних депутатів, цю проблему можна врегулювати шляхом змін до податкового законодавства. Саме тому останнім часом у парламенті зареєстровано три законопроєкти, які, попри певні відмінності, мають спільну мету:
- створення правових і економічних умов для легалізації ринку оренди (найму) житла, стимулювання укладення офіційних договорів та підвищення культури сплати податків із доходів від оренди (найму);
- формування сприятливих умов для здачі житла фізичним особам, зокрема ВПО, уніфікація підходів до оподаткування таких доходів і спрощення їх декларування, що має сприяти зростанню кількості офіційних договорів та надходжень до місцевих бюджетів;
- запровадження більш справедливого рівня оподаткування доходів від оренди (найму) житла, який стимулюватиме вихід ринку з “тіні”, збільшення податкових надходжень, а також надання податкових стимулів орендодавцям (наймодавцям), які здають житло соціально вразливим категоріям – ВПО, учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни та іншим.
Перший законопроєкт зареєстрований 13.02.2026 року за реєстраційним номером 15031. Обґрунтування необхідності прийняття проєкту цього закону обумовлене потребою змінити високе податкове навантаження (18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору (ВЗ), яке спонукає власників житла уникати укладення офіційних договорів та не декларувати доходи. Масштаб проблеми, на думку ініціаторів, є значним: житловий фонд України налічує понад 17 млн квартир, мільйони осіб, зокрема ВПО, проживають в орендованому житлі. При цьому рівень добровільного декларування доходів від оренди (найму) є вкрай низьким – за 2024 рік їх задекларували лише близько 900 громадян. Також ще близько 56 тисяч фізичних осіб – підприємців (ФОП) на спрощеній системі оподаткування здають майно в оренду (найм). Вирішити зазначену проблему пропонується шляхом внесення змін до Податкового кодексу України (ПК України). Зокрема, скоригувати пункт 170.1 статті 170 Розділу IV та підрозділи 1 і 10 Розділу ХХ ПКУ. Основною новацією є зниження ставки ПДФО від надання в оренду (найм) житлової нерухомості (або її частини) з 18% до 5%, тоді як доходи від оренди іншої нерухомості залишаються оподаткованими за базовою ставкою (18%). Крім того, тимчасово, з 01.04.2026 року і до завершення воєнного стану, пропонується не включати такі доходи до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку. У разі прийняття закон має набрати чинності з 01.04.2026 року.
Другий законопроєкт зареєстрований 02.03.2026 року за реєстраційним номером 15031-1. Він є альтернативним до законопроєкту 15031 (альтернативний – це проєкт закону, що регулює ті ж самі суспільні відносини, що й основний (перший) законопроєкт, але пропонує інші шляхи вирішення питання). Народні депутати, які ініціювали цей проєкт закону зазначають, що дійсно, чинне податкове навантаження (23% сукупно) є одним із ключових факторів тінізації ринку (за оцінками, майже на 90% ринок перебуває в “тіні”). Водночас статистика показує, що нижчі податкові ставки (зокрема для ФОП) корелюють із вищим рівнем декларування доходів. Разом із тим, податкове навантаження не є єдиною причиною проблеми. Офіційна здача житла в оренду (найм) призводить до втрати пільги з податку на нерухомість, ускладнює процедуру декларування доходів та створює додаткові адміністративні бар’єри для власників житла. У сукупності саме ці фактори стримують легалізацію ринку та негативно впливають, зокрема, на доступ ВПО до офіційної оренди (найму) й державної підтримки. Так, у 2025 році в межах експериментальної програми субсидій на оренду (найм) житла допомогу отримали лише 72 домогосподарства ВПО. Тому питання потребує комплексного врегулювання. Це на думку ініціаторів полягає в наступних змінах:
- доходи від надання в оренду (найм) житлової нерухомості (її частин) оподатковуються за зниженою ставкою – (5%) ПДФО;
- доходи від оренди (найму) іншої нерухомості оподатковуються за базовою ставкою – 18% ПДФО;
- орендодавець (наймодавець) зобов’язаний подати річну податкову декларацію та самостійно сплатити податок, при цьому у декларації не зазначаються окремі види доходів, якщо відсутній обов’язок їх декларування за іншими нормами ПК України.
Окремо передбачено:
- збереження пільги з податку на нерухоме майно для фізичних осіб, які здають житло в оренду фізичним особам (що не є самозайнятими);
- зменшення з 5% (а після завершення воєнного стану з 1,5%) до 1% ставки військового збору з доходів від надання в оренду (найм) об’єктів житлової нерухомості фізичним особам, в тому числі ВПО (що відповідає ставці 1% для платників єдиного податку третьої групи).
У разі прийняття закон має набрати чинності з першого числа місяця, наступного за місяцем його опублікування. Водночас, Уряд протягом трьох місяців повинен забезпечити ухвалення та приведення у відповідність необхідних підзаконних актів.
Третій законопроєкт зареєстрований 04.03.2026 року за реєстраційним номером 15031-2 , і він також є альтернативним до законопроєкту 15031. Обґрунтування необхідності прийняття саме цього проєкту закону, на думку ініціатора, обумовлене тим, що тимчасове зниження податкового навантаження лише на період воєнного стану або встановлення однакових підходів незалежно від типу житла чи статусу орендаря (наймача) може не забезпечити очікуваного ефекту. Такі підходи не повною мірою сприятимуть реалізації права на житло для осіб, які постраждали від збройної агресії, зокрема ВПО, учасників бойових дій та осіб з інвалідністю внаслідок війни. Ефективна легалізація ринку оренди (найму) потребує стабільних і зрозумілих правил оподаткування як під час дії воєнного стану, так і після його завершення. Доцільно запровадити додаткові стимули для зниження вартості оренди (найму) житла для ВПО, які втратили житло, а також для ветеранів війни, включаючи учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та учасників війни.
Реалізація зазначеного можлива за умови внесення наступних змін до ПК України:
- доходи від надання в оренду (найм) житлової нерухомості звільняються від сплати ПДФО та військового збору, якщо орендарем (наймачем) є ВПО або ветерани війни (учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни). Для застосування цієї пільги договори оренди (найму) мають бути зареєстровані у встановленому Урядом порядку, що дозволить як контролювати ринок оренди, так і отримувати дані про житлові потреби цих категорій для надання підтримки;
- для доходів від надання в оренду (найм) житлової нерухомості іншим категоріям орендарів (наймачів) встановлюється диференційований підхід до оподаткування: 0% – якщо загальна площа житла, яке здається в оренду (найм), не перевищує 200 кв. м, та 5% – якщо площа становить від 200 до 400 кв. м;
- зберігається базова ставка (18% ПДФО) для доходів від оренди (найму) нежитлової нерухомості, у випадках, коли орендар (наймач) є податковим агентом, а також якщо загальна площа житла, що здається, перевищує 400 кв. м;
- спрощується процедура декларування доходів: фізичні особи не зобов’язані зазначати у річній декларації інші доходи, інформація про які вже є у податкових органах або не впливає на розмір податку.
З огляду на статистичні дані щодо низької кількості домогосподарств ВПО, які фактично скористалися правом на отримання субсидії на оренду (найм) житла, очевидно, що цей державний інструмент у його нинішньому вигляді потребує доопрацювання. Зареєстровані законопроєкти — це важливий крок у напрямку легалізації ринку оренди, зниження податкового навантаження та створення стимулів для укладення офіційних договорів, що, своєю чергою, може розширити доступ ВПО до державної підтримки. Водночас, податкові зміни, ймовірно, не є єдиним необхідним рішенням. Для досягнення відчутного ефекту доцільно також розглянути додатковий механізм – спрощення процедури отримання субсидії.
Матеріал підготовлено за підтримки Міжнародного фонду «Відродження». Матеріал представляє позицію авторів і не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження».
