15 квітня 2026 року набрав чинності Закон України “Про особливості нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів, передбачених законодавством, у зв’язку з пошкодженням або знищенням об’єктів нерухомого майна” № 4825-IX (Закон №4825-IX), який встановлює як нараховуються та оплачуються житлово-комунальні послуги (ЖКП) і інші обов’язкові платежі, якщо нерухомість було пошкоджено або знищено через війну, теракти чи диверсії, пов’язані зі збройною агресією РФ проти України. Головна ідея змін у тому, що оплата ЖКП та інших платежів залежить від реального стану нерухомості: якщо користуватися нею неможливо — платежі не нараховують або тимчасово зупиняють.
Про які платежі йде мова?
Йдеться про всі платежі, які зазвичай пов’язані з утриманням і користуванням нерухомістю.
Передусім це комунальні послуги: електроенергія, газ, водопостачання і водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів та інші аналогічні послуги.
Також це житлова послуга – тобто плата за управління багатоквартирним будинком: прибирання, освітлення місць загального користування, технічне обслуговування, ремонти, утримання прибудинкової території.
Крім того, маються на увазі й інші платежі, передбачені договором про надання послуг – зокрема внески до ОСББ чи кооперативу, а також платежі за обслуговування будинку та спільного майна.
Що вважається пошкодженою або знищеною нерухомістю?
Закон №4825-IX розрізняє знищене та пошкоджене майно залежно від ступеня його руйнування та можливості відновлення.
Знищене нерухоме майно – це житло або інша будівля, яка через бойові дії, теракти чи диверсії стала повністю непридатною для використання за призначенням, і відновити її неможливо або це економічно недоцільно.
Пошкоджене нерухоме майно – це об’єкт, який також постраждав унаслідок війни, але його можна відновити, і таке відновлення є доцільним.
Водночас, під нерухомим майном у Законі №4825-IX розуміється широкий перелік об’єктів: це не лише квартири чи будинки, а й нежитлові приміщення, споруди, комплекси будівель, а також частини спільного майна багатоквартирного будинку, де надаються або надавалися ЖКП.
Як підтверджується факт пошкодження або знищення нерухомості?
Факт того, що нерухомість пошкоджена або знищена, має бути офіційно підтверджений – за встановленою процедурою через обстеження. Якщо за результатами такого обстеження встановлено, що об’єкт є знищеним або настільки пошкодженим, що ним не можна користуватися, відповідні органи місцевої влади або військова адміністрація надсилають офіційне повідомлення. Це відбувається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів. Повідомлення отримують не лише власники, а й усі причетні сторони: органи соціального захисту, постачальники комунальних послуг, управителі будинків, ОСББ чи кооперативи. Повідомлення обов’язково містить інформацію про факт пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна, а також дату, коли це сталося. Саме ця дата має ключове значення, адже з неї починають застосовуватися зміни щодо нарахування та оплати послуг.
Що змінюється після офіційного підтвердження пошкодження або знищення нерухомості?
На підставі такого повідомлення може бути припинено або призупинено надання житлово-комунальних послуг. Якщо об’єкт нерухомості визнано знищеним, нарахування плати за ЖКП та інші платежі, передбачені договором, повністю припиняється. У випадку пошкодження об’єкта нерухомого майна передбачається призупинення нарахування плати за комунальні послуги. Крім того, проводиться перерахунок уже нарахованих сум, починаючи з дати пошкодження, яка зазначена в документі, складеному за результатами обстеження відповідно до законодавства.
Щодо плати за житлову послугу (тобто управління багатоквартирним будинком), її призупинення або перерахунок здійснюється не автоматично, а виключно за рішенням зборів співвласників. Також відповідно до припинення або призупинення нарахування плати змінюється і ситуація з державною підтримкою: надання житлових субсидій та пільг на оплату ЖКП та інших платежів може бути припинено або призупинено з тієї ж дати.
Особливості надання та обліку, нарахування та оплати ЖКП та інших платежів, передбачених договорами про надання цих послуг, у разі пошкодження об’єкта нерухомого майна визначаються правилами, типовими або примірними договорами, затвердженими Урядом або іншими уповноваженими державними органами.
Як компенсуються витрати у разі пошкодження або знищення нерухомості?
Витрати та втрати, яких зазнають управителі багатоквартирних будинків, виконавці комунальних послуг, ОСББ, житлово-будівельні кооперативи, а також органи державної влади та місцевого самоврядування через припинення або призупинення нарахування плати за ЖКП та інші пов’язані платежі, підлягають компенсації. Йдеться також про внески, платежі та відрахування, пов’язані з утриманням і обслуговуванням пошкодженого або знищеного майна.
Така компенсація здійснюється за порядком, який має бути затверджений Урядом, і може фінансуватися з різних джерел: державного та місцевих бюджетів, коштів міжнародних фінансових організацій, кредиторів та інвесторів, міжнародної допомоги (як поворотної, так і безповоротної), а також за рахунок репарацій або інших стягнень з Російської Федерації чи інших не заборонених законодавством джерел.
Якщо ж компенсація була виплачена з місцевого бюджету, відповідний орган місцевого самоврядування отримує право вимагати відшкодування цих витрат у подальшому.
Коли застосовуються спеціальні правила?
Під час дії воєнного стану, запровадженого 24 лютого 2022 року, а також протягом двох років після його завершення або скасування.
Водночас, дія Закону №4825-IX поширюється також на випадки, коли нерухомість була пошкоджена або знищена ще до набрання ним чинності (15 квітня 2026 року) за умови, що цей факт підтверджено в установленому порядку. У таких ситуаціях припинення або призупинення нарахування плати за ЖКП, а також її перерахунок, застосовуються не з моменту пошкодження, а з дня набрання чинності Законом №4825-IX, і здійснюються за правилами, які мають бути визначені Урядом.
Що буде із заборгованістю за ЖКП?
Борги за ЖКП, які виникли після 24 лютого 2022 року (крім боргів за період тимчасової окупації), можуть бути реструктуризовані – тобто їх можна буде сплачувати частинами за правилами, які визначить Уряд.
Щодо заборгованості, яка виникла на тимчасово окупованих територіях у період окупації, для неї буде встановлено окремий порядок перевірки та врегулювання. Такий порядок також затверджуватиме Уряд після визначення особливостей надання та оплати ЖКП на цих територіях. До моменту затвердження цього порядку заборонено вимагати від споживачів сплати таких боргів або застосовувати будь-які заходи примусу. Водночас ці суми не зникають – вони продовжують обліковуватися на особових рахунках і будуть врегульовані пізніше.
Аналогічний підхід застосовується і до підприємств житлово-комунальної сфери: їхня заборгованість, що виникла після 24 лютого 2022 року за надані послуги на тимчасово окупованих територіях, не може бути примусово стягнута і також обліковується до моменту врегулювання на законодавчому рівні.
Матеріал підготовлено за підтримки Міжнародного фонду «Відродження». Матеріал представляє позицію авторів і не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження».
