22 травня 2023 року набуде чинності Закон України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” за № 2923-IX (далі – Закон).
Цей документ прийнято з метою встановлення механізму компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна через військову агресію Російської Федерації (далі – РФ) та збору інформації для майбутніх позовів України. Для реалізації положень Закону Уряд повинен затвердити план заходів та прийняти відповідні рішення, які необхідні для реального запуску абсолютно нових процесів, вперше закріплених на найвищому нормативному рівні. Оскільки врегульовані Законом питання є надзвичайно важливими нижче пропонується короткий аналіз основних його положень та прогалин, які потребують подальшого врегулювання аби визначення.
- Компенсація надається за пошкоджені (такі, що можуть бути відновлені) та знищені (стали непридатними і їх відновлення неможливе) об’єкти житлової інфраструктури. Перелік таких об’єктів є виключним, а саме:
- квартири, інші житлові приміщення в будівлі, будинки садибного типу, садові та дачні будинки;
а також
- об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки).
- складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна.
На момент їх пошкодження мали бути зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції. Щодо об’єктів мало бути отримано право на виконання будівельних робіт.
Важливо! Компенсація не поширюється на нежитлову нерухомість, транспортні засоби, предмети побуту.
- Компенсація надається за пошкоджене або знищене житло починаючи з 24 лютого 2022 року, тобто від дати повномасштабного вторгнення.
Важливо! Не передбачає компенсацію постраждалим від початку збройної агресії проти України, тобто періоду з 19 лютого 2014 року по дату повномасштабного вторгнення;
- Компенсація надається фізичним особам – громадянам України, а саме:
- власникам та їх спадкоємцям;
- замовникам будівництва та їх спадкоємцям;
- власникам спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особам, які сплатили часткову ціну такого об’єкта;
- особам, які здійснили інвестування/фінансування будівництва та їх спадкоємцям;
- членам житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього.
Важливо! Отримати компенсацію не можуть особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України “Про санкції”, особи, які мають судимість за вчинення злочину проти основ національної безпеки України, а також їх спадкоємці.
Компенсація також надається окремим категоріям юридичних осіб, а саме:
- ОСББ,
- управителі багатоквартирних будинків,
- житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків,
- особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків відповідно до Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Важливо! Компенсація не надається юридичним особам – власникам житлової інфраструктури, юридичним особам, які набули право на отримання компенсації в процесі врегулювання кредитних відносин. Також, не поширюється на інші категорії фізичних осіб, які законно перебувають на території України, зокрема іноземців, осіб без громадянства;
В свою чергу, Закон передбачає можливість Уряду в Порядку надання компенсації за пошкоджене/знищене майно (який має бути затверджений) визначати додаткові категорії осіб. Наразі не є зрозумілим, як зазначене може бути реалізовано на практиці з огляду на положення Закону і його вищу юридичну силу.
3. Компенсація надається за умови, що пошкоджене або знищене житло не знаходилося на тимчасово окупованій території України на дату повномасштабного вторгнення.
Передбачено, що норми Закону не поширюється на об’єкти нерухомого майна, що станом на 24 лютого 2022 року знаходилися на тимчасово окупованій території (далі – ТОТ). Визначається, що ТОТ є території відповідно до положень Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України”.
Разом з тим, слід враховувати, що до дати повномасштабного вторгнення тимчасово окуповані території визначались двома різними нормативно-правовими актами. Вищезгаданий Закон стосувався АР Крим та м. Севастополь. Закон України “Про особливості державної політики із забезпечення державного суверенітету України на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях” – частини Донецької та Луганської області відповідно.
Водночас, норми про компенсаційний механізм не містять застережень про те, яке із формулювань ТОТ має застосовуватись. Таким чином, правова невизначеність може призвести до неможливості отримання компенсації за знищенні або пошкодженні об’єкти житлової інфраструктури, розташовані на окремих частинах Донецької та Луганської областей.
- Рішення щодо компенсації приймається Комісією з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти.
Рішення про надання або відмову в наданні компенсації, наявність/відсутність у спадкодавця правових підстав для отримання компенсації прийматимуться Комісіями з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти (далі – Комісії). Такі комісії мають бути утворені виконавчим органом відповідної ради, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією (далі – виконавчі органи).
Зазначається, що правовий статус Комісії це консультативно-дорадчий орган. Примірне положення про Комісію має бути затверджене Урядом. Таким рішенням можуть бути мінімізовані недоліки, допущені в нормах Закону, які регулюють діяльність Комісії. Серед яких:
- відсутність правової визначеності щодо утворення Комісії.
Згідно зі ст. 11 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, виконавчими органами рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи. Таким чином, Закон допускає можливість створення Комісії не лише актом виконавчого комітету відповідної ради, але і рішенням будь-якого її відділу чи управління;
- консультативно дорадчий статус Комісії.
Рішення, дії, бездіяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб’єктів надання публічних послуг, пов’язаних з виконанням Закону, можуть бути оскаржені до суду (ст. 11 Закону). Поточний статус не дає чіткого розуміння, до якої саме категорії осіб, зазначених в ст. 11 відноситиметься Комісія та хто виступатиме відповідачем при оскарженні її рішень;
- відсутність вимог до осіб, які можуть бути членами Комісії, їх правового статусу, умов щодо суб’єктів внесення кандидатур для включення до складу Комісії, обмежень визначених Законом України “Про запобігання корупції” стосовно членів Комісії, а також механізмів забезпечення прозорості роботи Комісії.
Всі ці зауваження висловлювалися Національним агентством з питань запобігання корупції у Висновку антикорупційної експертизи щодо проєкту Закону. Проте вони не були враховані при доопрацюванні Закону. Як наслідок, такі прогалини можуть зумовити низку негативних наслідків, зокрема певні корупційні ризики та підвищення кількості помилкових рішень. Зазначене спричинятиме порушення прав громадян і збільшення судових спорів.
- Компенсація надається у різні способи в залежності від того чи об’єкт є пошкодженим чи знищеним. Також, до уваги враховується суб’єкт звернення.
Так, за пошкоджені об’єкти нерухомого майна компенсація надається у вигляді:
- ремонтних робіт, у тому числі розроблення проектної документації на будівництво, проведення її експертизи, виконання будівельних робіт);
- надання будівельної продукції для виконання таких робіт.
Порядок надання має бути визначено Урядом. Станом на початок травня 2023 року такий документ не прийнято.
За знищені об’єкти нерухомого майна компенсація надається у вигляді:
- надання грошових коштів
- фінансування придбання з використанням житлового сертифікату.
Порядок надання має бути визначено Урядом. Станом на початок травня 2023 року такий документ не прийнято.
В свою чергу, положення Закону чітко визначають умови надання кожного з цих видів компенсації. Так, грошові кошти:
- надаються для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку.
- надаються шляхом перерахування на поточний рахунок із спеціальним режимом використання
- мають бути використані для фінансування будівництва.
Важливо! Наразі не встановлено строк їх використання. На такі кошти не може бути звернено стягнення та накладено арешт.
Житловий сертифікат:
- надається для придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку, включно із інвестуванням/фінансуванням їх будівництва;
- може бути наданий в електронній(засобами Порталу Дія або на адресу електронної пошти) або у паперовій формі (на поштову адресу у разі подання заяви у паперовій формі та відсутності електронної пошти);
- використовується шляхом звернення до визначеної Урядом юридичної особи.
Важливо! Наразі строк використання сертифікату – п’ять років з моменту видачі. Сертифікат може бути використаний лише власником або його спадкоємцем.
Придбана за сертифікатом нерухомість не може бути відчужена протягом п’яти років.
Слід звернути увагу, що окремим отримувачам компенсації надається можливість обрати спосіб. Так, компенсація за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок, об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки) надається за вибором отримувача – одним із зазначених вище способів. При цьому, компенсація за знищену квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, складову частину об’єкта будівництва (квартиру, інше житлове приміщення в будівлі), що після прийняття в експлуатацію є самостійним об’єктом нерухомого майна, надається виключно шляхом видачі житлового сертифікату.
Як бачимо, з невідомих причин, Закон передбачає більш жорсткі умови для тих, хто отримав житловий сертифікат. Водночас, Закон не визначає строків протягом яких буде надано компенсації.
- Закон не встановлює чіткий розмір компенсації.
Розмір компенсації буде розраховуватись індивідуально в кожному окремому випадку виходячи із загальної площі та вартості одного квадратного метра площі. У Законі не міститься методологія обчислення вартості одного квадратного метра. Методологія має бути визначена підзаконним актом. Станом на початок травня 2023 року такий документ не прийнято
- Порядок отримання компенсації складається з трьох основних етапів, а саме подання та розгляду заяви, прийняття рішення.
Етап 1: подання заяви. Об’єкт обов’язково має бути внесений в Реєстр пошкодженого чи знищеного майна. Це ключова норма для всіх видів компенсації. Заяви на отримання компенсації можна подати під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його завершення.
Якщо об’єкт було пошкоджено/знищено внаслідок замінування чи розмінування після завершення воєнного стану, то заяви можна буде подати до трьох років з моменту такого завершення. Заяву можна подавати незалежно від місця реєстрації/декларації місця проживання заявника або місця розташування пошкодженого/знищеного об’єкту:
- онлайн через портал “Дія”;
- в паперовій формі через Центри надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса.
Етап 2: розгляд заяви. Строк розгляду заяви не повинен перевищувати 30 календарних днів з дня її подання. Строк може бути продовжено ще на 30 календарних днів. Продовження можливе у разі, якщо об’єкт знаходиться на тимчасово окупованій території або в зоні бойових дій.
Також, Комісія може зупинити розгляд заяви, якщо:
- не подано або подано не в повному обсязі документи (відомості);
- наявні документально підтверджені відомості про те, що отримувачу компенсації або його спадкоємцю вручено підозру про вчинення злочину проти основ національної безпеки України.
Разом з тим, порядок отримання Комісією таких відомостей чинним законодавством не визначено. Отримання інформації з публічних джерел не зможе забезпечити рівний підхід.
Етап 3: прийняття рішення. Прийняте за результатом розгляду рішення протягом 5 календарних днів має погодити виконавчий орган. У разі незгоди рішення може бути оскаржене в суді.
- Реалізація положень Закону потребує розробки та затвердження ряду нормативно-правових актів.
Кабінет Міністрів протягом двох місяців з дня опублікування Закону (23 лютого 2023 року) має забезпечити прийняття таких рішень. До такого переліку відносяться:
- Порядок надання компенсації за пошкоджене/знищене майно;
- Примірне положення про Комісію з розгляду питань щодо надання компенсації;
- Порядок ведення Реєстру пошкодженого та знищеного майна.
- Порядок електронної інформаційної взаємодії інформаційно-комунікаційних систем;
- Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна;
- Порядок укладення договору про відступлення державі/територіальній громаді права вимоги до РФ щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна;
- Порядок надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна.
Водночас станом на початок травня 2023 року затвердженим є лише Порядок компенсації для відновлення окремих категорій об’єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації, з використанням електронної публічної послуги “єВідновлення”.
Висновки та загальні рекомендації:
Визначення компенсаційного механізму на законодавчому рівні є позитивною та очікуваною ініціативою з боку держави. В свою чергу, слід констатувати наявність ряду неузгодженостей та прогалин лише на нормативному рівні. На практиці, таких проблемних моментів може бути виявлено ще більше. Вони вимагатимуть оперативного додаткового врегулювання.
В свою чергу, вже зараз необхідним є розширення компенсаційного механізму в частинах щодо:
- знищеного/пошкодженого внаслідок збройної агресії проти України майна починаючи з 2014 року;
- суб’єктів, які мають право отримати компенсацію (зокрема іноземців та осіб без громадянства), а також можливого порушення принципу верховенства права щодо відмови особам, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень проти основ національної безпеки України. Оскільки, не всі санкції статей даного розділу містять таке кримінальне покарання як конфіскація майна.
Необхідним є визначення статусу Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти з метою забезпечення можливості оскарження рішень в суді. Також, усунення потребують потенційні корупційні ризики. Наразі законодавством не передбачено механізму отримання Комісією даних щодо осіб яким вручено підозру за вчинення кримінальних правопорушень проти основ національної безпеки України.
Ефективна робота механізму буде залежати від тих порядків та процедур, які додатково мають бути встановлені Кабінетом Міністрів України. Наразі, попри встановлені двомісячні строки, затвердженим є лише один з необхідних порядків.
Одночасно з цим, держава вже сьогодні має розпочати процес пошуку рішень щодо іншого майна (транспортних засобів, побутових речей тощо), які були знищені або пошкоджені внаслідок збройної агресії проти України. Ряд таких ініціатив вже зареєстровано в Парламенті.
Аналіз підготовлено ГО “Громадський холдинг “ГРУПА ВПЛИВУ” за підтримки Міжнародної фундації виборчих систем (IFES), Агентства США з міжнародного розвитку (USAID), Міністерства міжнародних справ Канади та британської допомоги (UK aid) від Уряду Великої Британії. Будь-які думки, висловлені в цьому аналізі, належать авторам і не обов’язково відображають погляди USAID чи Уряду Сполучених Штатів, Міністерства міжнародних справ Канади чи Уряду Канади, та Уряду Великої Британії.
